Vonovia Aktie kaufen 2021 – Chancen und Risiken

Vonovia ist das größte Immobilienunternehmen Deutschland und zählt zu den 20 größten Aktiengesellschaften Deutschlands. Dieses Wachstum hat der Konzern innerhalb kürzester Zeit erreicht. Innerhalb Deutschlands ist das Unternehmen noch keine 20 Jahre aktiv. Nachdem die Aktie von Vonovia lange Zeit eindeutige Kaufempfehlungen erhalten hat, raten Analysten inzwischen verstärkt zur Vorsicht. Ist die Vonovia-Aktie dennoch für Privataktionäre empfehlenswert?

Das Wichtigste zur Vonovia Aktie

• Börsennotierte Immobiliengesellschaft mit DAX-Mitgliedschaft.
• Vergleichsweise stabile Aktie, Gewinn pro Aktie von 2019 auf 2020 verdoppelt.
• Alternative zum Kauf einer eigenen Immobilie oder zur Investition in einem geschlossenen Immobilienfonds.
• Von Corona-Krise kaum betroffen.

Aktie von Vonovia in der Übersicht

Die Vonovia-Aktie wird unter der Wertpapierkennnummer A1ML7J und der ISIN DE000A1ML7J1 gehandelt. Der Konzern ist bereits seit Juli 2013 an der Börse notiert. Sowohl das deutsche als auch das ausländische Symbol lauten ANN. Die Aktie von Vonovia ist Teil der folgenden Indizes:

• DAX30
• Prime All Share
• Stoxx Europe 600
• MSCI Germany
• GPR 250
• Late DAX, HDAX, CDAX, DivDax
• L&S DAX Indikation

Im DAX befindet sich die Vonovia Aktie seit September 2015. Die Aktie löste Laxness im deutschen Leitindex ab. Die Indexgewichtung beträgt derzeit 1,43 Prozent. Damit hat der Konzern es in kürzester Zeit geschafft, mehr zur Gewichtung beizutragen als 10 andere DAX-Unternehmen.

Wichtige Aktionäre sind aktuell:

• BlackRock: 8,4 Prozent
• Norges Bank: 7,6 Prozent
• Deutsche Bank: 6,2 Prozent
• Lansdowne Partners: 5,3 Prozent
• MFS: 3,1 Prozent

Zuletzt zahlte der Immobilienkonzern seinen Aktionären für das Geschäftsjahr 2020 eine Dividende in Höhe von 1,69 Euro je Aktie aus, was einer Dividendenrendite von 2,8 Prozent entsprach.

Fakten und Zahlen zum Immobilienkonzern

Vonovia wurde 2001 gegründet. Der Hauptsitz ist Düsseldorf, der Verwaltungssitz befindet sich allerdings in Bochum. Den Vorstandsvorsitz hat Rolf Buch seit dem 1. April 2013 inne. Aufsichtsratsvorsitzender ist Wulf Benotat.

Der Konzern konnte im Geschäftsjahr 2020 einen Umsatz von 4,1 Milliarden Euro erzielen. Der Gewinn pro Aktie war mit 5,87 Euro mehr als doppelt so hoch wie im Jahr 2019. Damals hatte er allerdings auch deutlich geringer gelegen als 2018 und 2017. Gegenüber diesen beiden Jahren ist der Gewinn je Aktie aber auch um 15 beziehungsweise fast 30 Prozent gestiegen.

Der Konzern besitzt derzeit rund 333.000 Wohnungen und veraltet 59.000 weitere Wohnungen. Dabei setzt der Konzern üblicherweise vor allem auf zusammenhängende Siedlungen, die auf rund 8000 Standorte verteilt wurden. Der Portfoliowert beträgt derzeit 27 Milliarden Euro. Die monatliche Ist-Miete beträgt 6,02 Euro, die Leerstandsquote ist 2,4 Prozent.

Vonovia hat in den letzten Jahren deutlich mehr Mitarbeiter eingestellt und beschäftigte Ende 2020 mehr als 10.000 Mitarbeiter, unter ihnen rund 3.000 Handwerker. Noch 2013 hatte der Konzern insgesamt weniger als 3.000 Mitarbeiter.

Aktuelle Lage: Verstärkte Investition und neue Herausforderungen

Der Neubau von Wohnungen gilt als das nächste große Projekt von Vonovia. Das Unternehmen hat dazu eine Baustein-Bauweise entwickelt, nach der Wohnungen besonders errichtet werden sollen. Demnach sollen die einzelnen Räume standardisiert in großer Stückzahl hergestellt und am Bestimmungsort zusammengesetzt werden. Auf diese Weise könnte der Konzern nicht nur viel Geld bei der Herstellung sparen, sondern zugleich auch bis zu 10.000 Wohnungen in den nächsten Jahren bauen. Dabei kann der Konzern auch Grundstücke nutzen, die sich bereits in seinem Besitz befinden. Der Konzern plant, in den nächsten Jahren jährlich eine Milliarde Euro zu investieren. Möglich soll dies auch dadurch geworden sein, dass die Bestände effizienter bewirtschaftet wurden und Modernisierungen griffen.

Die Kundenzufriedenheit steigt seit einigen Jahren wieder an. Das mag auch daran liegen, dass das Unternehmen viele Dienstleistungen wieder selbst erbringt, die üblicherweise an Hausmeisterdienste oder Handwerksbetriebe fremdvergeben wurden. Eine Rolle dürfte dabei auch gespielt haben, dass es zunehmend schwierig ist Handwerker zu finden.

Zudem konnte der Konzern den Leerstand weiter reduzieren. Für 2017 erwartet der Konzern ein FPO von 830 bis 850 Millionen Euro. Ungefähr 60 Millionen Euro davon sollen durch die Übernahme von conwert realisiert werden.
Da Vonovia umfangreich auf Fremdkapital zurückgreift, um Wohnungskäufe zu finanzieren, könnte der Konzern durch eine Erhöhung des EU-Leitzinses etwas unter Druck geraten. Grundsätzlich steht das Immobilienunternehmen mit einem BBB+-Rating jedoch recht solide dar und hat derzeit einen Verschuldungsgrad von 41,6 Prozent bei einer durchschnittlichen Laufzeit von sieben Jahren und Finanzierungskosten von durchschnittlich 2,1 Prozent.

Corona kaum ein Thema

Weil der Konzern vor allem Wohnungen besitzt, ist er von der Corona-Krise kaum betroffen – im Gegensatz zu Besitzern von Büroräumen und Einzelhandelsimmobilien. Allerdings verzögert die Pandemie teilweise die Fertigstellung neuer Wohnungen.

Herausforderung

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Vonovia-Aktie: Halten, Kaufen oder Verkaufen?

Nachdem die Vonovia-Aktie lange Zeit zahlreiche Aktien für sich gewinnen konnte, ist dies inzwischen nur noch bedingt der Fall, auch wenn der Ausblick insgesamt immer noch positiv ist. Von 22 Analysten empfehlen derzeit immer noch 13 den Kauf, acht das Halten der Aktie von Vonovia und einer den Verkauf.

Den Verkauf empfiehlt derzeit der Analyst der Goldman Sachs. Die Kennziffern für 2016 hätten nach Julian Livingston-Booth keine positive Entwicklung der Kapitalsituation signalisiert. Dementsprechend geht er davon aus, dass das Ergebnis auf das eingesetzte Kapital (ROCE) im laufenden Geschäftsjahr rückläufig sein wird. Andere Analysten, die den Kauf ebenfalls nicht empfehlen wollen, argumentieren mit der verschlechternden Wachstumsperspektive, die das Aufwärtspotenzial begrenzen. Das Übernahmeangebot für Conwert wird dabei grundsätzlich als sinnvoll gesehen. Die Fundamentalanalyse von TheScreener ergibt eine leichte Unterbewertung der Vonovia-Aktie.

Vonovia: Häufig Konflikte mit Mietern

Vonovia ist heute einer der umstrittensten Konzerne in Deutschland. Zurück geht dies nicht unwesentlich auf den schlechten Service der Deutschen Annigton. Dem Unternehmen wurde in der Vergangenheit häufig vorgeworfen, die Wohnungen nur mangelhaft instand zu halten und keine nachvollziehbare und transparente Nebenkostenabrechnung zu stellen. Dies ist auch deswegen problematisch, weil die Wohnungen von Vonovia im örtlichen Vergleich hinsichtlich der üblichen Ortsmiete sehr günstig wirken, dabei jedoch teilweise horrende Nebenkosten erzeugen. Vereinzelt wird dem Konzern deswegen sogar Abzocke vorgeworfen. So sollen Mieter beispielsweise Winterdienste an Tagen zahlen, an denen deutliche Plus-Temperaturen herrschten oder mehrere Hundert Euro jährlich für Baumkontrollen ausgeben. Zudem soll der Konzern zunehmend Wartungen über Tochterfirmen zu marktüblichen Preisen abrechnen, die ihrerseits untertariflich bezahlen.

Aufgrund der aktuell herrschenden Wohnungsknappheit im Niedrigpreissegment gerät Vonovia zusammen mit anderen Immobilienkonzernen zudem ebenfalls in die Kritik. Der Konzern hat seinen Zuwachs derzeit fast ausschließlich durch Zukäufe erreicht. Dementsprechend monieren einige Kritiker, dass Vonovia als größtes Immobilienunternehmen Deutschlands ebenfalls dazu beitragen muss, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Und auch wenn der Konzern mit der Lego-Bauweise eine Möglichkeit gefunden haben könnte, preisgünstigeren Wohnraum zu bauen, kalkuliert der Konzern nicht mit günstigeren Wohnkosten, sondern mit einer höheren Rendite.

Wie viel Dividende zahlt Vonovia?

Die Vonovia-Aktie ist letztlich zu jung, um belastbare Erfahrungswerte heranzuziehen, um allgemeingültige Aussagen zu tätigen. Aktionäre, die in den letzten drei Jahren bereits investiert waren, konnten sich allerdings über vier Steigerungen in Folge freuen. Dreimal lag die Dividendenrendite dabei über drei Prozent, in den letzten vier Jahren ergibt sich ein Durchschnitt von 3,4 Prozent jährlich.

Dabei liegt die Vonovia-Aktie im DAX-Vergleich eher überdurchschnittlich und präsentiert sich somit derzeit als Wertpapier, das für Dividendenstrategien gut geeignet sein könnte. Einziges Manko ist eine gewisse Restunsicherheit, die dadurch entsteht, dass Aktionäre derzeitig schlicht nicht wissen können, wie der Immobilienkonzern reagiert, wenn das Marktumfeld schwieriger ist. Aktuell scheint es jedoch so, als würde der Konzern sich auch über deine hohe Dividende auszeichnen wollen, die dabei allerdings nicht unvernünftig hoch ist und in der Vergangenheit zwischen 40 und 60 Prozent des Gewinns ausmacht.

Geschichte des Unternehmens: Deutsche Annington und Gagfah als Vorläufer

Vonovia geht auf die Deutsche Annington zurück, die ihrerseits eine Schwestergesellschaft der britischen Annigton Homes ist. Das Unternehmen ist seit 2001 auf dem deutschen Markt tätig und erwarb damals rund 65.000 Wohnungen in Form von 11 Eisenbahnerwohnungsbaugesellschaften des Bundes. Es folgte die Heimbau AG in Kiel (10.000 Wohnungen) und 4.500 ehemalige Werkswohnungen von RWE. Durch den Kauf der Viterra AG mit 152.000 Wohnungen stieg die Annington zum größten Immobilienunternehmen Deutschlands auf und besaß rund 230.000 Wohnungen.

Ab 2005 wurde das Unternehmen restrukturiert. In der Folge arbeiteten Ende 2009 nur noch knapp 1.000 Mitarbeiter für das Unternehmen. Zudem waren die lokalen Servicecenter zugunsten einer bundesweit einheitlichen Telefonnummer geschlossen. Im Oktober 2011 gründete die Deutsche Annigton eine unternehmenseigene Handwerkerorganisation.

Für Aufsehen sorgte die Übernahme des Konkurrenzunternehmen GAGFAH für fast vier Milliarden Euro, die im März 2015 abgeschlossen wurde. Auf der Hauptversammlung wurde die Namensänderung in Vonovia beschlossen und im September 2015 vollzogen. Zuvor hatte der Konzern sich mit rund 20.000 Wohnungen der SÜDEWO auch in Baden-Württemberg etabliert. Eine feindliche Übernahme der Deutsche Wohnen AG scheiterte jedoch endgültig im Februar 2016.

Heute sieht der Konzern selbst seine Wurzeln gleichermaßen in der GAGFAH und der Deutsche Annington und beruft sich deswegen auf „100 Jahre Erfahrung in der deutschen Wohnimmobilienwirtschaft“.

Welche Konkurrenzunternehmen sind für Aktionäre interessant?

Alternativen zur Vonovia-Aktie stammen primär aus dem deutschen und europäischen Immobiliensektor. Folgende Unternehmen kommen dabei auch in Frage:

• Adler Real Estate AG
• alstria office REIT-AG
• AVW Immobilien AG
• Deutsche Euroshop AG
• Deutsche Wohnen AG St
• DIC Asset AG
• GWB Immobilien AG
• HAMBORNER REIT AG
• IVG Immobilien AG
• PATRIZIA Immobilien AG
• TAG Immobilien AG
• WCM AG

Einer der größten Vorteile von Vonovia ist dabei zweifelsohne die Größe. Dies macht einen Großteil der aufgeführten Unternehmen auch zu potenziellen Übernahmekandidaten. Vor allem um DIC Asset und WCM ranken sich Übernahmegerüchte.

Der Support ist über die gängigen Kontaktmöglichkeiten erreichbar

Alternative zur eigenen Immobilie? 

Vonovia verfügt derzeit nicht unbedingt über das beste Image. Derzeit geht der Konzern allerdings durch mehr Mitarbeiter und verbessertem Service gegen dieses Problem vor. Es bleibt abzuwarten, ob Konzern-Chef Buch dies mittelfristig gelingen wird. Auch wenn die Gesamtzufriedenheit der Mieter deutlich gestiegen ist, verursacht der Konzern nach wie vor zu viele Negativschlagzeilen und bringt in regelmäßigen Abständen Mieterschutzvereine gegen sich auf.

Internationale Bekanntheit kann der Konzern natürlich nicht vorweisen. Das Unternehmen ist hauptsächlich auf dem deutschen Markt aktiv und ist dementsprechend international nicht relevant.

Fazit: Stabiles Papier mit einigen Risiken