Die Aktie von Vonovia auf dem Prüfstand

Die Aktie von Vonovia auf dem Prüfstand

Vonovia ist das größte Immobilienunternehmen Deutschland und zählt zu den 20 größten Aktiengesellschaften Deutschlands. Dieses Wachstum hat der Konzern innerhalb kürzester Zeit erreicht. Innerhalb Deutschlands ist das Unternehmen noch keine 20 Jahre aktiv. Nachdem die Aktie von Vonovia lange Zeit eindeutige Kaufempfehlungen erhalten hat, raten Analysten inzwischen verstärkt zur Vorsicht. Ist die Vonovia-Aktie dennoch für Privataktionäre empfehlenswert?

Aktie von Vonovia in der Übersicht

Die Vonovia-Aktie wird unter der Wertpapierkennnummer A1ML7J und der ISIN DE000A1ML7J1 gehandelt. Der Konzern ist erst seit Juli 2013 an der Börse. Sowohl das deutsche als auch das ausländische Symbol lauten ANN. Die Aktie von Vonovia ist Teil der folgenden Indizes:

  • DAX30
  • Prime All Share
  • Stoxx Europe 600
  • MSCI Germany
  • GPR 250
  • Late DAX, HDAX, CDAX, DivDax
  • L&S DAX Indikation

Im DAX befindet sich die Vonovia Aktie erst seit September 2015. Damit ist sie das zweitjüngste Mitglied nach ProSiebenSat. 1 Media. Die Aktie löste Laxness im deutschen Leitindex ab. Die Indexgewichtung beträgt derzeit 1,43 Prozent. Damit hat der Konzern es in kürzester Zeit geschafft, mehr zur Gewichtung beizutragen als 10 andere DAX-Unternehmen.

Der Konzern erreicht derzeit eine Marktkapitalisierung von knapp 16 Milliarden Euro. 97,06 Prozent der 466,34 Millionen Aktien befinden sich im Streubesitz. Wichtige Aktionäre sind aktuell:

  • BlackRock: 8,4 Prozent
  • Norges Bank: 7,6 Prozent
  • Deutsche Bank: 6,2 Prozent
  • Lansdowne Partners: 5,3 Prozent
  • MFS: 3,1 Prozent

Zuletzt zahlte der Immobilienkonzern seinen Aktionären eine Dividende in Höhe von 1,12 Euro je Aktie aus, was einer Dividendenrendite von 3,62 Prozent entsprach.

So präsentiert sich Vonovia auf seiner Webseite

So präsentiert sich Vonovia auf seiner Webseite

Fakten und Zahlen zum Immobilienkonzern

Vonovia wurde 2001 gegründet. Der Hauptsitz ist Düsseldorf, der Verwaltungssitz befindet sich allerdings in Bochum. Den Vorstandsvorsitz hat Rolf Buch seit dem 1. April 2013 inne. Aufsichtsratsvorsitzender ist Wulf Benotat.

Der Konzern konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr 2016 einen Umsatz von 3,5 Milliarden Euro erzielen. Das Ergebnis nach Steuern betrug 2,3 Milliarden Euro.

Der Konzern besitzt derzeit rund 333.000 Wohnungen und veraltet 59.000 weitere Wohnungen. Dabei setzt der Konzern üblicherweise vor allem auf zusammenhängende Siedlungen, die auf rund 8000 Standorte verteilt wurden. Der Portfoliowert beträgt derzeit 27 Milliarden Euro. Die monatliche Ist-Miete beträgt 6,02 Euro, die Leerstandsquote ist 2,4 Prozent.

Vonovia hat in den letzten Jahren deutlich mehr Mitarbeiter Mitarbeiter eingestellt und beschäftigt derzeit mehr als 7.400 Mitarbeiter, unter ihnen rund 3.000 Handwerker. Noch 2013 hatte der Konzern insgesamt weniger als 3.000 Mitarbeiter.

Geschichte des Unternehmens: Deutsche Annigton und Gagfah als Vorläufer

Vonovia geht auf die Deutsche Annington zurück, die ihrerseits eine Schwestergesellschaft der britischen Annigton Homes ist. Das Unternehmen ist seit 2001 auf dem deutschen Markt tätig und erwarb damals rund 65.000 Wohnungen in Form von 11 Eisenbahnerwohnungsbaugesellschaften des Bundes. Es folgte die Heimbau AG in Kiel (10.000 Wohnungen) und 4.500 ehemalige Werkswohnungen von RWE. Durch den Kauf der Viterra AG mit 152.000 Wohnungen stieg die Annington zum größten Immobilienunternehmen Deutschlands auf und besaß rund 230.000 Wohnungen.

Ab 2005 wurde das Unternehmen restrukturiert. In der Folge arbeiteten Ende 2009 nur noch knapp 1.000 Mitarbeiter für das Unternehmen. Zudem waren die lokalen Servicecenter zugunsten einer bundesweit einheitlichen Telefonnummer geschlossen. Im Oktober 2011 gründete die Deutsche Annigton eine unternehmenseigene Handwerkerorganisation.

Durch die Finanzkrise hatte das Unternehmen Probleme bei der Umschuldung, da die ursprüngliche Finanzierung kurz vor Laufzeitende war. Die Umschuldung gelang jedoch schließlich und die Schuldenlast konnte zusätzlich gesenkt werden.

Ziel der Londoner Private-Equity-Gesellschaft Terra Firma Capital Partners, Großanteilseigner der Deutschen Annigton, war bereits seit Jahren ein erfolgreicher Börsengang. Im Juli 2013 brachte der Konzern 15,5 Prozent an die Börse. 2014 reichte Terra die im Besitz befindlichen Anteile an den eigenen Fondsanleger weiter, sodass der Streubesitz auf 90 Prozent steig und das Unternehmen in den MDAX aufsteigen konnte. Der Konzern wuchs weiter durch Wohneinheiten der DeWAG und der Vitus-Gruppe, sowie CitCor Residential. Die Deutsche Annigton war damit auch in Norddeutschland vertreten.

Für Aufsehen sorgte die Übernahme des Konkurrenzunternehmen Gagfah für fast vier Milliarden Euro, die im März 2015 abgeschlossen wurde. Auf der Hauptversammlung wurde die Namensänderung in Vonovia beschlossen und im September 2015 vollzogen. Zuvor hatte der Konzern sich mit rund 20.000 Wohnungen der SÜDEWO auch in Baden-Württemberg etabliert. Eine feindliche Übernahme der Deutsche Wohnen AG scheiterte jedoch endgültig im Februar 2016.

Heute sieht der Konzern selbst seine Wurzeln gleichermaßen in der GAGFAH und der Deutsche Annington und beruft sich deswegen auf „100 Jahre Erfahrung in der deutschen Wohnimmobilienwirtschaft“.

Für Kunden gibt es einen eigenen Bereich

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Aktuelle Lage: Vonovia mit Übernahmen und Milliarden-Investitionen auf dem richtigen Weg?

Für das Jahr 2016 hat der Konzern verstärkte Investitionen angekündigt, die vor allem in den Neubau, Quartiersentwicklung und Bestandsverbesserung fließen sollen. Ohnehin gilt der Neubau von Wohnungen als das nächste große Projekt von Vonovia. Das Unternehmen hat dazu eine Baustein-Bauweise entwickelt, nach der Wohnungen besonders errichtet werden sollen. Demnach sollen die einzelnen Räume standardisiert in großer Stückzahl hergestellt und am Bestimmungsort zusammengesetzt werden. Auf diese Weise könnte der Konzern nicht nur viel Geld bei der Herstellung sparen, sondern zugleich auch bis zu 10.000 Wohnungen in den nächsten fünf Jahren bauen. Dabei kann der Konzern auch Grundstücke nutzen, die sich bereits in seinem Besitz befinden. Der Konzern plant, in den nächsten Jahren jährlich eine Milliarde Euro zu investieren. Möglich soll dies auch dadurch geworden sein, dass die Bestände effizienter bewirtschaftet wurden und Modernisierungen griffen.

Die erste Übernahme in 2017 konnte der Konzern bereits verkünden. Derzeit hält das Unternehmen mehr als 93 Prozent der conwert, mit rund 24.500 Wohnungen, die sich vor allem in Osten Deutschlands und Wien befinden.

2016 konnte sich der Konzern grundsätzlich über gute Geschäftszahlen freuen. Der Umsatz wuchs um 21 Prozent auf 3,5 Milliarden Euro. Das operative Ergebnis legte um knapp 9 Prozent auf fast 700 Millionen Euro zu. Der Gewinn betrug 2,3 Milliarden Euro, was einer Steigerung von 150 Prozent entsprach. Im Vergleich zu 2016 sank die Anzahl der eigenen Wohnungen von 357.117 auf 333.391.

Die Kundenzufriedenheit stieg dabei zum dritten Mal in Folge. Zudem konnte der Konzern den Leerstand weiter reduzieren. Für 2017 erwartet der Konzern ein FPO von 830 bis 850 Millionen Euro. Ungefähr 60 Millionen Euro davon sollen durch die Übernahme von conwert realisiert werden.
Da Vonovia umfangreich auf Fremdkapital zurückgreift, um Wohnungskäufe zu finanzieren, könnte der Konzern durch eine Erhöhung des EU-Leitzinses etwas unter Druck geraten. Grundsätzlich steht das Immobilienunternehmen mit einem BBB+-Rating jedoch recht solide dar und hat derzeit einen Verschuldungsgrad von 41,6 Prozent bei einer durchschnittlichen Laufzeit von sieben Jahren und Finanzierungskosten von durchschnittlich 2,1 Prozent.

Vonovia-Aktie: Halten, Kaufen oder Verkaufen?

Nachdem die Vonovia-Aktie lange Zeit zahlreiche Aktien für sich gewinnen konnte, ist dies inzwischen nur noch bedingt der Fall, auch wenn der Ausblick insgesamt immer noch positiv ist. Von 22 Analysten empfehlen derzeit immer noch 13 den Kauf, acht das Halten der Aktie von Vonovia und einer den Verkauf.

Analysehaus Einschätzung Kursziel
Deutsche Bank AG halten 35,50 Euro
Credit Suisse Group halten 36,40 Euro
Independent Research GmbH halten 35 Euro
Goldman Sachs Group Inc. verkaufen 30,80 Euro
DZ Bank kaufen o. A.
Commerzbank AG halten 33,80 Euro
JP Morgan Chase & Co. halten 37 Euro
Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG kaufen 40 Euro
Kepler Cheuvreux kaufen 43 Euro
S & P Capital IQ kaufen 38 Euro

 

Den Verkauf empfiehlt derzeit der Analyst der Goldman Sachs. Die Kennziffern für 2016 hätten nach Julian Livingston-Booth keine positive Entwicklung der Kapitalsituation signalisiert. Dementsprechend geht er davon aus, dass das Ergebnis auf das eingesetzte Kapital (ROCE) im laufenden Geschäftsjahr rückläufig sein wird. Andere Analysten, die den Kauf ebenfalls nicht empfehlen wollen, argumentieren mit der verschlechternden Wachstumsperspektive, die das Aufwärtspotenzial begrenzen. Das Übernahmeangebot für Conwert wird dabei grundsätzlich als sinnvoll gesehen. Die Fundamentalanalyse von TheScreener ergibt eine leichte Unterbewertung der Vonovia-Aktie.

Vonovia: Häufig Konflikte mit Mietern

Vonovia ist heute einer der umstrittensten Konzerne in Deutschland. Zurück geht dies nicht unwesentlich auf den schlechten Service der Deutschen Annigton. Dem Unternehmen wurde in der Vergangenheit häufig vorgeworfen, die Wohnungen nur mangelhaft instand zu halten und keine nachvollziehbare und transparente Nebenkostenabrechnung zu stellen. Dies ist auch deswegen problematisch, weil die Wohnungen von Vonovia im örtlichen Vergleich hinsichtlich der üblichen Ortsmiete sehr günstig wirken, dabei jedoch teilweise horrende Nebenkosten erzeugen. Vereinzelt wird dem Konzern deswegen sogar Abzocke vorgeworfen. So sollen Mieter beispielsweise Winterdienste an Tagen zahlen, an denen deutliche Plus-Temperaturen herrschten oder mehrere Hundert Euro jährlich für Baumkontrollen ausgeben. Zudem soll der Konzern zunehmend Wartungen über Tochterfirmen zu marktüblichen Preisen abrechnen, die ihrerseits untertariflich bezahlen.

Aufgrund der aktuell herrschenden Wohnungsknappheit im Niedrigpreissegment gerät Vonovia zusammen mit anderen Immobilienkonzernen zudem ebenfalls in die Kritik. Der Konzern hat seinen Zuwachs derzeit fast ausschließlich durch Zukäufe erreicht. Dementsprechend monieren einige Kritiker, dass Vonovia als größtes Immobilienunternehmen Deutschlands ebenfalls dazu beitragen muss, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Und auch wenn der Konzern mit der Lego-Bauweise eine Möglichkeit gefunden haben könnte, preisgünstigeren Wohnraum zu bauen, kalkuliert der Konzern nicht mit günstigeren Wohnkosten, sondern mit einer höheren Rendite.

Vorab gut vergleichen, denn eine Geldanlage soll rentabel sein.

Vorab gut vergleichen, denn eine Geldanlage soll rentabel sein.

Wie viel Dividende zahlt Vonovia?

Die Vonovia-Aktie ist letztlich zu jung, um belastbare Erfahrungswerte heranzuziehen, um allgemeingültige Aussagen zu tätigen. Aktionäre, die in den letzten drei Jahren bereits investiert waren, konnten sich allerdings über vier Steigerungen in Folge freuen. Dreimal lag die Dividendenrendite dabei über drei Prozent, in den letzten vier Jahren ergibt sich ein Durchschnitt von 3,4 Prozent jährlich.

Dabei liegt die Vonovia-Aktie im DAX-Vergleich eher überdurchschnittlich und präsentiert sich somit derzeit als Wertpapier, das für Dividendenstrategien gut geeignet sein könnte. Einziges Manko ist eine gewisse Restunsicherheit, die dadurch entsteht, dass Aktionäre derzeitig schlicht nicht wissen können, wie der Immobilienkonzern reagiert, wenn das Marktumfeld schwieriger ist. Aktuell scheint es jedoch so, als würde der Konzern sich auch über deine hohe Dividende auszeichnen wollen, die dabei allerdings nicht unvernünftig hoch ist und in der Vergangenheit zwischen 40 und 60 Prozent des Gewinns ausmacht.

Welche Konkurrenzunternehmen sind für Aktionäre interessant?

Alternativen zur Vonovia-Aktie stammen primär aus dem deutschen und europäischen Immobiliensektor. Folgende Unternehmen kommen dabei auch in Frage:

  • Adler Real Estate AG
  • alstria office REIT-AG
  • AVW Immobilien AG
  • Deutsche Euroshop AG
  • Deutsche Wohnen AG St
  • DIC Asset AG
  • GWB Immobilien AG
  • HAMBORNER REIT AG
  • IVG Immobilien AG
  • PATRIZIA Immobilien AG
  • TAG Immobilien AG
  • WCM AG

Einer der größten Vorteile von Vonovia ist dabei zweifelsohne die Größe. Dies macht einen Großteil der aufgeführten Unternehmen auch zu potenziellen Übernahmekandidaten. Vor allem um DIC Asset und WCM ranken sich Übernahmegerüchte.

Der Support ist über die gängigen Kontaktmöglichkeiten erreichbar

Der Support ist über die gängigen Kontaktmöglichkeiten erreichbar

Stärke der Marke: Vonovia mit eher schlechtem Ruf

Vonovia verfügt derzeit nicht unbedingt über das beste Image. Derzeit geht der Konzern allerdings durch mehr Mitarbeiter und verbessertem Service gegen dieses Problem vor. Es bleibt abzuwarten, ob Konzern-Chef Buch dies mittelfristig gelingen wird. Auch wenn die Gesamtzufriedenheit der Mieter deutlich gestiegen ist, verursacht der Konzern nach wie vor zu viele Negativschlagzeilen und bringt in regelmäßigen Abständen Mieterschutzvereine gegen sich auf.

Internationale Bekanntheit kann der Konzern natürlich nicht vorweisen. Das Unternehmen ist hauptsächlich auf dem deutschen Markt aktiv und ist dementsprechend international nicht relevant.

Fazit: Vonovia-Aktie kein klarer Kauf mehr?

Die Analysten sehen Vonovia inzwischen etwas zurückhaltender als noch vor einigen Monaten bis Jahren. Vor allem mangelndes Wachstumspotenzial führt dazu, dass viele den Kauf nicht eindeutig empfehlen. Vonovia plant deswegen auch, verstärkt in den Wohnungsbau zu investieren, lässt dabei jedoch interessante Neuakquisitionen ebenfalls nicht außer Acht.

Für Freude sorgt die recht hohe Dividendenrendite, die üblicherweise deutlich über drei Prozent liegt. Für Anleger, die auf Sicherheit bedacht sind, könnte allerdings die Strategie, andere Immobilienunternehmen mit recht hohen Hebeln und wenig Eigenkapital zu übernehmen, für schlaflose Nächte sorgen, wenn die Finanzierungskosten zunehmen. Spannend wird auch sein, ob es CEO Buch gelingt, dem Unternehmen ein besseres Image zu verpassen.

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