Seit jeher zählt Bausparen zu den beliebtesten Anlageprodukten in Deutschland. Mehr als 25 Millionen Bausparverträge werden in der Bundesrepublik aktuell genutzt. Die hohen Verkaufszahlen beruhen dabei vor allem auf dem Sicherheitsgedanken. Schließlich sorgt der Bausparvertrag dafür, dass Anleger in Zukunft über ein Eigenheim verfügen. Aufgrund der Niedrigzinsphase sind die Verträge aber heute längst nicht mehr so attraktiv, wie noch vor zehn Jahren. Anleger sollten sich daher nach Alternativen für den Klassiker umsehen.
Inhaltsverzeichnis
Wie funktioniert der Bausparvertrag?
Ein Bausparvertrag ist ein spezieller Sparvertrag, der zwischen dem Verbraucher und einer Bausparkasse abgeschlossen wird. Ziel des Vertrags ist es, Wohneigentum möglichst kostengünstig zu finanzieren. Allerdings macht der Bausparvertrag immer nur einen Teil der kompletten Finanzierung aus. Die durchschnittliche Bausparsumme liegt bei einem Betrag von rund 40.000 Euro. Der Vertrag besteht dabei aus zwei unterschiedlichen Teilen:
- Sparvertrag
Bausparverträge sind so konzipiert, dass der Bausparer zunächst monatlich einen vorher festgelegten Betrag in den Vertrag einzahlt. Das Kapital wird von der Bank verwaltet und mit Guthabenszinsen vergütet. Die Ansparphase läuft solange, bis eine festgelegte Summe erreicht wurde. Ab dann ist es möglich, das Kapital für die Baufinanzierung zu verwenden. - Darlehen
Sobald das Mindestsparguthaben erreicht wurde – in der Regel liegt es bei 30 bis 50 Prozent der eigentlichen Bausparsumme – kann ein Darlehen beantragt werden. Dieses ist besonders zinsgünstig und deckt die Differenz aus angespartem Kapital und der Bausparsumme ab.
Wofür kann ein Bausparvertrag genutzt werden?
Wie der Name unschwer vermuten lässt, werden Bausparverträge abgeschlossen, um Immobilien zu finanzieren. Dabei gilt, dass der Vertrag ein sogenanntes zweckgebundenes Finanzprodukt ist. Das heißt, dass das Kapital ausschließlich zur Immobilienfinanzierung verwendet werden darf. Zumindest gilt das für das Darlehen, das einen Großteil des Sparvertrags ausmacht. Das angesparte Kapital kann auf Wunsch auch vorzeitig ausbezahlt und anderweitig verwendet werden.
Die Einsatzmöglichkeiten des Kredits sind fest im Bausparkassengesetz verankert und relativ weit gefasst. Folgende Vorhaben können realisiert werden:
- Kauf einer Immobilie
- Neubau einer Immobilie
- Modernisierungen und Renovierungen von Bestandsobjekten
- Kauf von Rechten zur dauerhaften Nutzung von Wohnraum, beispielsweise Einkauf in eine Seniorenresidenz
- Kauf von Bauland
- Ablösung von bestehenden Krediten (oder auch Anschlussfinanzierung), die sich auf eine der oben genannten Maßnahmen beziehen
Das Darlehen ist also grundsätzlich zweckgebunden, die Einsatzmöglichkeiten sind aber dennoch recht flexibel. Der Spielraum für Verbrauch ist groß, so dass quasi alle Maßnahmen rund ums Bauen, Kaufen und Wohnen finanziert werden können. Es ist sogar möglich, neue Gegenstände für die Inneneinrichtung – etwa eine Einbauküche – mit dem Kredit zu kaufen.
Die Sicherstellung der Zweckbindung obliegt dabei ganz der jeweiligen Bausparkasse. Für den Bausparer selbst bedeutet das trotzdem ein gewisses Maß an Verwaltungsaufwand. So müssen sie der Bank beispielsweise Kaufverträge oder Notarmitteilungen aushändigen. Auch wenn Handwerker Arbeiten durchführen oder Material beschaffen, benötigt die eigene Bausparkasse eine genaue und beglaubigte Auflistung der Maßnahmen.
Wie hoch sind die Zinsen für den Bausparvertrag?
Als reine Sparanlage hat der Bausparvertrag längst ausgedient. Die Zinsen für das angesparte Kapital sind viel zu niedrig. Laut der FMH-Finanzberatung können neue Verträge heute mit Zinsen zwischen 0,25 und 1,25 Prozent pro Jahr abgeschlossen werden. Selbst ebenso sichere Festgeldanlagen rentieren sich da deutlich mehr. Für lange Laufzeiten gibt es aktuell Zinsen zwischen 1,5 und 2 Prozent pro Jahr.
Hinzukommt, dass die angegebenen Zinsen nominale Sätze sind. Die Kosten für den Bausparvertrag sind dabei noch nicht berücksichtigt. Sie liegen häufig bei rund 1 % der Bausparsumme und werden als Abschlussprämie fällig. Ganze 72 Monate dauert es, bis Sparer die Prämie selbst beim Spitzensatz von 1,25 % Zinsen abbezahlt haben. Nach diesen 72 Monaten hat der Sparer noch keinen einzigen Cent Rendite erzielt.
Attraktiv sind Bausparverträge daher nur aufgrund des anschließenden Darlehens. Dieses zeichnet sich durch besonders günstige Zinsen aus, die bereits im Vorhinein festgelegt werden. Aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase rentiert sich der Kredit aber nicht. Auch herkömmliche Immobilienkredite gibt es bereits zu Zinssätzen zwischen 1 und 2 Prozent.
Staatliche Förderprämie für Bausparverträge
Bleibt nur noch ein einziger Grund, der für den Abschluss eines Bausparvertrags sprich: staatliche Prämien. Verbraucher können – sofern ihr Einkommen unter eine bestimmte Grenze fällt – eine Wohnungsbauprämie und eine Arbeitnehmersparzulage erhalten. Das kann die effektive Rendite für das Sparkapital erhöhen.
| Wohnungsbauprämie | Arbeitnehmersparzulage | |
| Einkommensgrenze | 25.600 Euro (Singles) bzw. 51.200 Euro (Verheiratete) | 17.900 Euro (Singles), bzw. 35.800 Euro (Verheiratete) |
| Förderhöhe | 8,8 % der Einzahlungen, maximal 512 Euro (Singles) bzw. 1.024 Euro (Verheiratete) | 9 % der eigezahlten Summe, maximal 470 Euro (Singles) bzw. 940 Euro (Verheiratete) |
| Bedingung | Das Geld kann nicht vorzeitig ausbezahlt werden und muss ausdrücklich für die Immobilienfinanzierung verwendet werden. | Der eigene Arbeitgeber muss vermögenswirksame Leistungen zahlen. |
Die staatliche Förderung ist prozentual betrachtet vergleichsweise hoch. Rund 9 % gibt es zur Einzahlung dazu. Dafür ist der maximal förderberechtigte Betrag pro Jahr auf 470 bzw. 512 Euro begrenzt. Das entspricht einer Sparrate von nicht einmal 50 Euro pro Monat. Die meisten künftigen Immobilienbesitzer dürften wohl daran interessiert sein, deutlich mehr Kapital für das Eigenheim an die Seite zu legen. Zudem sind die Bedingungen für den Erhalt der Prämien recht hoch. Das eigene Einkommen darf bestimmte Grenzen nicht übersteigen und der Bausparvertrag darf nicht gekündigt werden.
Die Alternativen zum Bausparvertrag
Aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase ergeben sich eine ganze Reihe von Alternativen für Bausparer. In den folgenden Beispielen wird davon ausgegangen, dass das Kapital für die Immobilienfinanzierung in 7 bis 10 Jahren benötigt wird. Ebenso lang sind meist die Ansparphasen für einen Bausparvertrag.
- Forward-Darlehen
Der einzige Vorteil, den der Abschluss eines Bausparvertrags aktuell bietet, sind die garantiert geringen Zinsen für das künftige Darlehen. Verbraucher können sich allerdings auch privat bereits heute günstige Zinsen für das morgige Darlehen sichern. Sogenannte Forward-Darlehen machen das möglich. Dabei wird mit der Bank vereinbart, dass ein Kredit innerhalb der nächsten fünf Jahre zu einem festen Zinssatz aufgenommen wird. Kreditnehmer zahlen für diesen Service einen kleinen Aufschlag auf den eigentlichen Zins, sichern sich aber gegen Zinssteigerungen ab. - Darlehensaufnahme in der Zukunft
Etwas mehr Flexibilität bietet sich, wenn der Immobilienkredit tatsächlich erst in sieben bis zehn Jahren aufgenommen wird. Das birgt allerdings ein gewisses Risiko: da sich die Zinsen aktuell auf einem sehr niedrigen Niveau befinden, gelten Zinssteigerungen mittelfristig als wahrscheinlich.
Zum Bauspardarlehen an sich bieten sich also insgesamt zwei Alternativen. Deutlich vielfältiger sind die Möglichkeiten im Bereich der Geldanlage:
-
- Festgeld
Die Zinsen für das Festgeld sind ebenfalls recht gering, aber immer noch höher als im Falle der teuren Bausparverträge. Allerdings muss bereits das komplette, in der Zukunft benötigte Kapital zum heutigen Zeitpunkt verfügbar sein. Sparpläne für das Festgeld existieren nicht. Dafür kann das Finanzprodukt mit sehr flexiblen Laufzeiten abgeschlossen werden. Die Zinsen sind dabei durch die lange Laufzeit von sieben bis zehn Jahren noch im moderaten Bereich. - Banksparplan
Der herkömmliche Banksparplan löst das Problem der sofortigen Verfügbarkeit des Kapitals. Genau wie beim Bausparvertrag können monatlichen Raten in den Sparplan einbezahlt werden, welche die Bank anschließend verzinst. Banksparpläne lassen sich dabei auch flexibel verzinsen. So profitieren Anleger von Zinssteigerungen, die – wie erwähnt – auf mittlere Sicht als wahrscheinlich gelten. - Fondssparplan
Dasselbe Prinzip verfolgt eine Fondssparplan, mit einem Unterschied: das Kapital wird nicht sicher bei der Bank, sondern an den Aktienmärkten angelegt. Auf lange Sicht ergeben sich dadurch in der Regel deutlich höhere Renditen als bei sicheren Sparanlagen. Allerdings sollten gerade Bausparer bedenken, dass der Fondssparplan auch kleinere Durststrecken durchleben kann. Herrscht aber genau dann eine Kursflaute an den Finanzmärkten, wenn das Kapital für die Immobilienfinanzierung benötigt wird, muss mit dem Bau gewartet werden. Alternativ wird der Fondssparplan mit Verlusten verkauft.
- Festgeld
Der große Vorteil aller alternativer Anlagen besteht im freien Verwendungszweck. Das Kapital muss ausdrücklich nicht dazu genutzt werden, eine Immobilie zu finanzieren. Wer sich später anders entscheidet, kann für das Geld auch ein Auto oder andere Konsumgüter erwerben. Beim Bauspardarlehen ist das hingegen nur möglich, wenn keine staatlichen Prämien in Anspruch genommen werden. Genau in diesem Fall ist es allerdings unrentabel, einen solchen Vertrag überhaupt abzuschließen.
Vor- und Nachteile des Bausparvertrags
| Vorteile | Nachteile |
| Sehr sichere Anlageform, Einlagen bis 100.000 Euro sind vollständig abgesichert | Der Zeitpunkt der Zuteilung des Darlehens ist nicht genau festgelegt. Theoretisch kann es einige Monate dauern, bis Sparer das Darlehen tatsächlich bewilligt bekommen |
| Verzinsung für das angesparte Kapital ist fix | Die sehr hohe Abschlussgebühr macht die Ansparphase als solche aktuell unrentabel |
| Sparer können staatliche Förderungen in Anspruch nehmen | Die staatlichen Förderungen sind allerdings an recht starre Bedingungen geknüpft |
| Das spätere Darlehen ist äußerst zinsgünstig | Aktuell sind auch herkömmliche Immobiliendarlehen sehr zinsgünstig |
| Sparer sind nicht dazu verpflichtet, das spätere Darlehen in Anspruch zu nehmen | Durch alternative Spar- und Anlageformen kann deutlich mehr Rendite erwirtschaftet werden |
| Die Abbezahlung bzw. monatliche Belastung des Darlehens ist im Vorhinein planbar |
Fazit: Alternative Sparanlagen deutlich sinnvoller
Warum Bausparverträge noch immer äußerst beliebt sind, ist schwierig nachzuvollziehen. Die Ansparphase rentiert sich kaum und auch das zinsgünstige Darlehen ist ohne Probleme auf herkömmlichem Wege zu erhalten. Deutlich sinnvoller ist es, etwa einen Fondssparplan abzuschließen. Dieser kann ebenfalls über mehrere Jahre genutzt werden, um Kapital anzusparen. Die erwartete Rendite ist allerdings deutlich höher als im Falle des Bauspardarlehens. Allerdings sollten Sparer bedenken, dass Fondssparpläne im Wert schwanken können.
