Wissenswertes über die Anschlussfinanzierung

Bedeutung einer Anschlussfinanzierung

Im Schnitt dauert es 30 Jahre, bis ein deutscher Immobilienbesitzer sein Eigenheim abbezahlt hat. Allerdings läuft ein Großteil der Immobilienkredite nur zehn Jahre mit entsprechender Zinsbindung. Über 85 % benötigen deswegen eine Anschlussfinanzierung. Häufig ist dann ein Anbieterwechsel günstiger.

Warum ist die Anschlussfinanzierung wichtig?

Kredite werden in der Regel mit zwei unterschiedlichen Konditionen vergeben: Entweder mit variablen Zinssatz oder mit Zinsfestschreibung über einen bestimmten Zeitraum.

Die Zinsfestschreibung kann zwar grundsätzlich sogar bis zu 30 Jahre betragen, deutlich häufiger finden sich jedoch kürzere Zeiträume zwischen 10 und 15 Jahren. In diesem Zeitraum muss die Bank sich an den Zinssatz halten.

Beim variablen Zinssatz kann sie die Zinsen hingegen anheben oder senken. Sie orientiert sich dabei am Euribor-Geldmarktzins, der den durchschnittlichen Zinssatz darstellt, den ein Großteil der europäischen Banken nutzt. Er folgt dem Leitzins. Aufgrund der Änderungen ist die Rückzahlung deutlich schwieriger zu kalkulieren. Deswegen gelten Zinsfestschreibungen als weniger riskant, auch wenn Kredite bei sinkendem Leitzins nachteilig sein können. Im umgekehrten Fall des steigenden Zinssatzes verteuern sich dafür die Finanzierungskosten nicht.

Läuft nun die Zinsbindung aus, haben in der Regel beide Parteien die Möglichkeit, den Kredit zu kündigen. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer im schlechtesten Fall kein Darlehen bei der Bank mehr erhält und die Restsumme vollständig abbezahlen muss. Im besten Falle findet er jedoch ein deutlich günstigeres Angebot, was ihm Verhandlungsspielraum bei seiner alten Bank verschafft oder eben einen deutlichen Vorteil beim neuen Anbieter bringt.

Beim Immobilienkauf muss oft eine Anschlussfinanzierung her

Welche Möglichkeiten gibt es, wenn die Zinsbindung ausläuft?

Wenn die Zinsbindung ausläuft, gibt es eine Vielzahl an Möglichkeiten. Der Bestfall ist natürlich die vollständige Ablösung des Restbetrages. Allerdings ist dies den meisten Kreditnehmern nicht möglich. Sie müssen stattdessen einen neuen Kredit aufnehmen.

Die meisten Kreditnehmer nutzen meist einfach das Angebot ihrer Hausbank, bei der sie den Kredit abgeschlossen haben. Sie unterbreitet spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein neues Angebot oder informiert ihn darüber, dass die Bank den Kredit nicht weiter vergeben möchte. Dazu ist sie gesetzlich verpflichtet. Der Kunde hat dann die Möglichkeit, bei seinem alten Kreditgeber einen neuen Vertrag abzuschließen oder das Angebot eines anderen Anbieter zu wählen.

Eine weitere Möglichkeit ist ein Forward-Darlehen, das sich vor allem dann lohnt, wenn der Leitzins Jahre vor Ende Zinsbindungsfrist besonders niedrig ist. Er ermöglicht es, das auch zum Zinsbindungsende des alten Kredites günstige Konditionen in einen neuen Vertrag übernommen werden.

Wann müssen sich Kreditnehmer um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Sinnvoll ist, einen Zeitplan aufzustellen, um wichtige Termine nicht zu verpassen.

Wer bei der Anschlussfinanzierung ein Schnäppchen machen möchte oder muss, sollte tatsächlich schon fünf Jahre vor Vertragsende nach Alternativen suchen. Gerade jetzt könnte es sich lohnen, ein Forward-Darlehen abzuschließen. Alleine von 2008 bis 2014 sind die durchschnittlichen Zinsen für Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung um knapp vier Prozentpunkte gesunken. Damit liegt Baugeld auf einem historisch niedrigen Tiefstand.

Wer derzeit noch nicht die Möglichkeit hat, sich die günstigen Zinsen per Kredit zu sichern, kann sich zumindest die Chance darauf sichern. Ein Forward-Darlehen ermöglicht es, von den günstigen Zinsen in der Zukunft zu profitieren. Bis zu fünf Jahre im Voraus können die Kreditkonditionen vereinbart werden. Zum Auslauf der Sollzinsbindung löst es dann die aktuelle Finanzierung ab.

Wie lange bleiben die Zinsen noch so niedrig?

Hierzu lässt sich keine zuverlässige Prognose tätigen. Viele haben bereits für 2015 eine Anhebung des Leitzinses vorausgesagt – das Gegenteil war der Fall. Es ist umso wichtiger, konservativ zu kalkulieren und nicht von zu günstigen Zinsen auszugehen. In den vergangenen Jahren war es zwar genau andersherum, allerdings ist es gerade bei einer so langfristigen Finanzierung immer sinnvoller, im Zweifel einkalkuliert etwas mehr zu zahlen als überraschend teurere Raten aufbringen zu müssen. Für viele endet dies nämlich mit einer Überschuldung und dem Verlust der Immobilie.

Wer also derzeit die Möglichkeit hat, ein Forward-Darlehen abzuschließen oder den Kredit schon jetzt kostengünstig umzuschulden, sollte die Gelegenheit nutzen. Viel günstiger kann die Baufinanzierung nicht werden und Warten könnte teuer werden.

Anschlussfinanzierung oder Prolongation?

Beide Begriffe werden häufig gleichgesetzt. Tatsächlich handelt es sich bei der Prolongation allerdings speziell um die Verlängerung des Altvertrages, während die Anschlussfinanzierung auch auf andere Kreditgeber angewendet werden kann.

Ob eine Prolongation oder die Anschlussfinanzierung eines anderen Anbieters empfehlenswerter ist, hängt von den jeweiligen Angeboten ab. Grundsätzlich ist es sinnvoll, verschiedene Kredite miteinander zu vergleichen. Die Entscheidung kann dann natürlich dennoch für den alten Anbieter fallen, allerdings ist es immer sinnvoll, hier auch Verhandlungsspielraum zu haben und andere Angebote zu kennen. So lassen sich die Kosten der Prolongation gerade bei Schuldnern mit guter Bonität deutlich senken.

Welche Darlehensarten gibt es bei der Anschlussfinanzierung?

Unterschiedliche Kreditnehmer haben verschiedene Bedürfnisse, sodass sich inzwischen verschiedene Darlehensformen bei der Anschlussfinanzierung etabliert haben.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen wird bei der Baufinanzierung besonders häufig genutzt. Dabei bleiben die Raten gleichbleibend hoch, das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil ändert sich jedoch mit fortschreitender Laufzeit. Der Zinsanteil nimmt ab, der Rückzahlungsanteil und nimmt hingegen ab. Das Annuitätendarlehen ist aufgrund der gleichbleibenden Raten besonders gut kalkulierbar. Dies geht jedoch auch zulasten der Flexibilität während der Laufzeit.

Volltilger-Darlehen

Wer bereits die erste Runde der Finanzierung überstanden hat, kann mit etwas Glück schon ein Volltilger-Darlehen in Anspruch nehmen. Es wird ähnlich zurückgezahlt wie das Annuitätendarlehen, also auch in gleichbleibenden Raten mit Zins- und Tilgungsanteil. Der Unterschied ist allerdings, dass der Kreditnehmer den Zeitpunkt bestimmt, zu dem er schuldenfrei sein möchte.

Daraus ergeben sich der Tilgungsanteil, die Laufzeit und auch der Zinssatz. In der Regel sind die Tilgungssätze hier höher als bei einem Annuitätendarlehen. Da zum Laufzeitende zudem das gesamte Darlehen getilgt ist, belohnen viele Banken dies mit einem besonders günstigen Zinssatz. Immerhin bedeutet dies für sie ebenfalls eine erhöhte Planungssicherheit.

Konstantdarlehen

Bei einem Konstantdarlehen wird in der Regel ebenfalls eine gleichbleibende Rate vereinbart, die in der Regel mit einem Bausparvertrag kombiniert wird. Bis dieser zugeteilt wird, setzt sich die Rate aus Bausparbetrag und Kreditzinsen zusammen, danach aus Tilgung und Zins.

Für eine Anschlussfinanzierung kommt ein Konstantdarlehen allerdings nicht infrage.

Festdarlehen

Beim Festdarlehen fließt die Tilgungsleistung nicht direkt an die Bank zurück, sondern wird in festverzinsliche Wertpapiere, Lebensversicherungen, Sparpläne oder Fonds investiert. Die Restschuld bleibt also während der gesamten Laufzeit konstant. Die Ausschüttung der Geldanlage geschieht dann zum Vertragsende. Neben der Renditechance ergibt sich die Möglichkeit von steuerlichen Vorteilen.

Allerdings ist ein solches Darlehen nicht nur selten, sondern für Privatanleger auch zu riskant.

Wohn-Riester-Darlehen
Jede zulagenberechtigte Person, die einen Kauf oder Bau einer Immobilie nach 2008 getätigt haben, können das Wohn-Riester-Annuitäten-Darlehen in Anspruch nehmen. Es handelt sich hierbei von der Struktur her um ein Annuitäten-Darlehen. Allerdings können Zulagenberechtigte veranlassen, dass die Förder-Zulagen direkt in die Tilgung fließen. Auf diese Weise können sie entweder die monatlichen Raten senken oder die Laufzeit des Darlehens verkürzen. Möglich ist dies allerdings nur bei selbstgenutztem Wohneigentum.

Wer die geförderte Immobilie verkauft, kann die Förderung unter vielen Bedingungen sogar behalten. Voraussetzung ist allerdings in der Regel ein Ersatz in form einer anderen Immobile oder eines anderen Riester-Produktes.

Fremdwährungskredit

Eine weitere oft beworbene Möglichkeit stellt das Fremdwährungsdarlehen dar, das bei einem schwachen Euro an Attraktivität gewinnt. Dabei leihen sich Kreditnehmer im Ausland und in einer Fremdwährung wie Schweizer Franken oder Yen Geld, das sie sich direkt in Euro ausbezahlen lassen. Zum Ende der Laufzeit lösen sie dann die gesamte Darlehenssumme in der Fremdwährung ab. Zieht der Euro in der Zwischenzeit wieder an, müssen sie deutlich weniger zurückzahlen, als sie ursprünglich geliehen haben, weil der Wechselkurs in die andere Richtung jetzt vorteilhafter ist. Hinzu können günstigere Kredite im Ausland kommen.

Allerdings ist ein solcher Fremdwährungskredit höchst spekulativ. Es kann auch der umgekehrte Fall eintreffen, in dem der Wechselkurs deutlich schlechter ist. Dann muss der Kreditnehmer deutlich mehr zurückzahlen. Außerdem müssen Kreditnehmer keine monatliche Rate bezahlen, sondern den Kredit im Ganzen ablösen. Das führt meist dazu, dass sie nicht genügend Geld zurücklegen und zum Laufzeitende einen neuen Kredit benötigen.

Auf die richtigen Konditionen achten

Auch wenn es scheint, als wäre ein anderes Kreditangebot günstiger, ist dies nur dann der Fall, wenn alle Faktoren tatsächlich übereinstimmen. Hierzu zählen:

• Laufzeit
• Effektiver Jahreszins
• Art des Kredites
• Tilgungssatzänderungen möglich?
• Möglichkeiten der Sondertilgung und Kosten
• Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung
• Kündigungsrecht
• Länge der Zinsbindung

Gerade bei der Flexibilität können sich deutlich Unterschiede ergeben. So bieten es beispielsweise viele Kreditgeber an, ein Kündigungsrecht zu verankern. Dann ist der Zins allerdings um bis zu einem halben Prozentpunkt erhöht.

Der Wechsel zu einem anderen Anbieter

Der Wechsel zu einem anderen Kreditgeber ist in der Regel deutlich leichter und kostengünstiger, als Kreditnehmer denken. Er verursacht zwar Zusatzgebühren im höheren dreistelligen bis unteren vierstelligen Bereich, allerdings ist die Ersparnis durch günstigere Zinsen oft deutlich höher. Ein Vergleich der Gesamtrückzahlungssumme macht dies schnell deutlich.

Kreditnehmer müssen allerdings unbedingt daran denken, dass sie dennoch von ihrer Sonderkündigung fristgerecht Gebrauch machen müssen. Sonst läuft der alte Vertrag weiter.

Die Grundschuld als Sicherheit kann meist unkompliziert auf den neuen Kreditgeber übertragen werden. Eine Löschung des Grundbucheintrages mit darauf folgenden Neueintrag ist nicht notwendig. Die Umschreibung kostet demgegenüber nur ungefähr die Hälfte.

Fazit:

Für die Anschlussfinanzierung gibt es mit der Prolongation, dem Wechsel des Anbieters und dem Forward-Darlehen verschiedene Möglichkeiten, sich jetzt die besonders günstigen Bauzinsen zu sichern. Kreditnehmer sollten gründlich vergleichen und so das bestehende Darlehen überprüfen.