In Immobilien investieren – Kaufen anstatt mieten?

In Immobilien investieren – Kaufen anstatt mieten?

Bausparen

81 Prozent der Deutschen würden laut einer Forsa-Studie gerne im Eigenheim leben. Noch dazu sind Immobilien auch als Kapitalanlage interessant. Das „Betongold“ gilt als eine sichere und inflationsgeschützte Geldanlage. Für alle Privatanleger ist es jedoch nicht geeignet.

Immobilien als Kapitalanlage

Viele Deutsche investieren in Immobilien, um diese weiter zu vermieten und so eine Rendite zu erzielen. Dies hat die folgenden Vorteile:

  • Inflationsgeschützte Geldanlage
  • Weitestgehend krisengeschützte Anlage
  • Steuerliche Vorteile
  • Teilweise staatlich gefördert
  • Wertsteigerung als mögliche Zusatzrendite

Darüber hinaus existieren allerdings auch einige Nachteile. Vor allem im Rahmen der Anschaffung ergeben sich einige Fallstricke und Probleme. Der Wert einer Immobilie wird von vielen verschiedenen Faktoren bestimmt. Hierzu zählen:

  • Lage
  • Größe
  • Bauzustand
  • Baujahr
  • Jahresnettokaltmiete
  • Wohnumfeld
  • Ausstattung
  • Modernisierungen
  • Individuelle Objektkriterien

Dabei werden die unterschiedlichen Kriterien natürlich auch verschieden stark gewichtet. Vor allem die Lage wird dabei mehr und mehr entscheidend darüber, ob es sich um eine rentable Geldanlage handelt. Durch den demografischen Wandel und die anhaltende Landflucht werden Immobilien in Städten und Ballungsräumen immer gefragter, während gerade in dörflichen Regionen zunehmend ein Preisverfall sichtbar wird, der sich auch in Mietpreisen und Leerständen niederschlägt.

Hier könnte als der Wertzuwachs, der bei vielen Immobilienkäufern vorausgesetzt wird, nicht nur nicht eintreten, sondern sich sogar ins Gegenteil verkehren. Derzeit ist nicht absehbar, dass dieser Trend gebrochen wird, auch wenn dies natürlich prinzipiell immer möglich ist. Eine Immobilie zu erwerben, die keine guten Voraussetzungen hinsichtlich der Infrastruktur bietet, gilt derzeit jedoch nicht als empfehlenswert. Umgekehrt gibt es gerade in den Städten jedoch auch Lagen, bei denen sich Preisblasen gebildet haben sollen.

Hieran zeigt sich ein weiterer Nachteil beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage: Käufer müssen umfassende Kenntnisse über Lagen und Preisbildung haben. Da Veränderungen im Vorfeld nicht sicher eingeschätzt werden können, ist der Bau oder Kauf einer Immobilie derzeitig durchaus auch spekulativ.

Für viele Anleger ist dies auch deswegen problematisch, weil die Anlage in Immobilien häufig auch mit einem Klumpenrisiko verbunden ist und die Geldanlage aufgrund des hohen Kapitalbedarfs der Immobilie nicht weiter diversifiziert werden kann. Dies führt dazu, dass ausbleibende Renditen oder Wertverluste noch deutlicher ins Gewicht fallen.

Dieser Nachteil wird zudem dadurch verstärkt, dass die Investition in Immobilien nur langfristig rentabel ist. Dies liegt zum einen an den steuerlichen Vorteilen, zum anderen jedoch auch an der häufig niedrigen Rendite. Wer seine Immobilie vor Ablauf der Frist von mindestens zehn Jahren verkauft, muss die Gewinne aus der Veräußerung versteuern. Das eingesetzte Kapital ist also über mindestens ein Jahrzehnt gebunden, um alle Vorteile einer Immobilie ausreizen zu können.

Für Privatanleger kann sich zudem das Problem ergeben, dass Immobilien vorgesehene Kosten durch Schäden oder notwendige Sanierungen verursachen können. Nicht immer können Anleger diese Kosten problemlos tragen oder haben einen ausreichenden Sicherheitspuffer. Dies verhindert häufig eine ausreichende Rendite, im Ernstfall kann dies jedoch sogar dazu führen, dass die Immobilie zu einem ungünstigen Zeitpunkt und Preis verkauft werden muss. Gerade bei Immobilien, die zu einem wesentlichen Teil fremdfinanziert sind, kann dies zu einem Problem werden.

Mit welchen Renditen könnten Vermieter rechnen?

Eine Studie des Deutschen Institutes für Wirtschaftsforschung bringt desillusionierendes hervor:

  • Nicht einmal die Hälfte aller privaten Vermieter erzielt eine Rendite von zwei Prozent jährlich.
  • Nur 18 Prozent können eine Rendite ab fünf Prozent verzeichnen.
  • Bei jedem vierten decken die Eingaben die Ausgaben.
  • 8,5 Prozent der Vermieter müssen Verluste verzeichnen.

Das bedeutet, dass die Hälfte der Vermieter bei einer durchschnittlichen Inflation von zwei Prozent jährlich keinen Gewinn verzeichnen kann.

Besonders unvorteilhaft scheint dabei die Vermietung einer Eigentumswohnung zu sein. Vermieter unterschätzen dabei häufig Zusatzkosten wie Instandhaltung, Mieterwechsel oder Leerstände, sodass diese Immobilienart besonders häufig unter den nicht rentablen Objekten vertreten ist. Ein Nachteil scheint dabei auch zu sein, dass Privatvermieter auch aufgrund des persönlichen Kontaktes Mieten seltener erhöhen und sich so Renditemöglichkeiten entgehen lassen. Es scheint deswegen für viele Privatvermieter empfehlenswert zu sein, die Verwaltung Dritten zu überlassen, auch wenn dies natürlich feste Zusatzkosten verursacht. Zudem scheint es sich positiv auf die Rendite auszuwirken, wenn eher in Mehrparteienhäuser als in einzelne Wohnungen investiert wird.

Investition in Wertpapiere

Um ein Klumpenrisiko zu umgehen und den Zeitaufwand bei Sondierung der Angebote, Einschätzen der zukünftigen Entwicklung des Marktwertes sowie der Verwaltung zu umgehen, nutzen viele Privatanleger Anteile von Immobiliengesellschaften oder Immobilienfonds als Alternative. Hier ergeben sich verschiedene Vorteile:

  • Diversifikation durch Investition in mehrere Immobilien in unterschiedlichen Lagen.
  • Professionelle Betreuung und Verwaltung der Wohneinheiten
  • Renditen bis in den oberen einstelligen Bereich
  • Weniger Mindestkapital
  • Flexiblerer Investition

Natürlich hat ein Immobilienfonds auch Nachteile. So müssen Anleger auf die steuerliche Bevorzugung verzichten und zudem selbst weiter Miete zahlen.

Auch Aktien können attraktiv sein. Allerdings haben die Wertpapiere der deutschen Wohnungsbaugesellschaften vor allem den Nachteil, dass die Volatilität sehr hoch ist. Zudem investieren viele Gesellschaften eher in Gewerbeimmobilien oder suchen Wohnimmobilien eher im günstigeren Bereich. Das führt dazu, dass das Entwicklungspotenzial bei den meisten eher als eingeschränkt gilt.

Sparpläne Consorsbank

Bei der Consorsbank lassen sich auch Immobilenfonds handeln

Eine Ausnahme stellen die geschlossenen Immobilienfonds dar. Hier ist häufig ein vergleichsweise hohes Mindestkapital ab 10.000 Euro notwendig. Zudem ist dieses auf zehn Jahre oder länger festgelegt. Das Geschäftsmodell: Der Fonds erwirbt mit den Anlagegeldern eine oder mehrere Immobilie und veräußert sie zu Ende der Laufzeit wieder oder regelt die Anschlussfinanzierung so, dass eine Auszahlung der Anteilsbesitzer möglich ist. Diese erhalten dann ihr eingesetztes Kapital und Erlöse aus der eventuellen Wertsteigerungen zurück und können zudem über Mietzinsen ihre Rendite erhöhen. Allerdings weisen geschlossene Fonds ein erhöhtes Risiko auf, das sogar den Totalverlust mit sich bringen kann. Ein Großteil der Fonds kann allerdings die ausgegebenen Renditeversprechen nicht einhalten.

Immobilien als Eigenheim

Wer die Immobilien als Eigenheim nutzen möchte, kann viele Faktoren zur Rendite vernachlässigen, zumindest wenn er sie auch als Altersvorsorge betrachtet. Hier sind hingegen andere Faktoren wichtiger. Die eigene Immobilie ist hier dann auch Bedarfsgut, das sich rational-logischen Bewertungskriterien häufig entzieht. Das Eigenheim kann somit nicht nur als Kapitalanlage gesehen werden, sondern ist auch Gebrauchsgegenstand, Luxusartikel und bestimmt das Leben der Bewohner.

Ist Kaufen tatsächlich günstiger als mieten?

Eine Immobilie zu kaufen und sie dann zu bewohnen, gilt als günstiger als Miete zu zahlen. Die Rechnung erscheint sehr logisch: Immerhin kann der Besitzer dann seine Miete in die Rückzahlung des Immobilienkredites fließen lassen. Ist das Darlehen getilgt, hat er ein Eigenheim.

Tatsächlich ist diese Rechnung nicht ganz so leicht. Es sind vor allem die Opportunitätskosten, die hier eine wichtige Rolle spielen. Es kann nämlich deutlich günstiger sein, zur Miete zur wohnen und freies Kapital zur Geldanlage in andere Produkte zu nutzen.

Ob kaufen besser ist als mieten, hängt von den folgenden Faktoren ab:

  • Finanzierungskosten
  • Eigenkapital
  • Nebenkosten beim Immobilienkauf
  • Instandhaltungskosten
  • Miete und Mietsteigerungen
  • Kaufbetrag der Immobilie
  • Wertsteigerung der Immobilie
  • Vorhandenes Gesamtkapital

Damit sich ein Kauf aus finanziellen Gesichtspunkten lohnt, ist auch die Lage entscheidend. Der Kauf muss aufgrund des Verhältnisses von Miete und Immobilienpreises sowie des Zinses günstiger sein als die Miete in einer gleichwertigen Immobilie. Zudem sollte ein Wertzuwachs aufgrund wachsender Bevölkerungszahlen und steigender Nachfrage prognostiziert werden. In vielen Städten ist dies jedoch nicht der Fall.

Als häufige Fehler bei der Berechnung sind vor allem die Unterschätzungen der Nebenkosten beim Immobilienkauf und der Instandhaltungskosten üblich. Letzteres gilt vor allem bei Neubauten. Hier fallen in den ersten Jahren nur wenig Kosten an, dann werden sie jedoch häufiger und umfangreicher. Grundsätzlich gilt es als empfehlenswert, um die 1,5 Prozent des Kaufpreises jährlich zurückzulegen, umso genügend Rücklagen zu bilden –was sich natürlich auf die Rendite auswirkt. Auch die Nebenkosten beim Kauf sind nicht zu unterschätzen. Es können anfallen:

  • Kosten für Gutachten
  • Maklerprovision (3 bis 7 Prozent des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer)
  • Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5 und 8,5 Prozent)
  • Notargebühren (etwa 1 Prozent des Kaufpreises)
  • Kosten für den Grundbucheintrag

Auf diese Weise ist die Immobilie schnell bis zu zehn Prozent teurer als ursprünglich geplant.

Alle Kosten zusammengenommen führen häufig dazu, dass ein Anleger, der weiterhin zur Miete wohnt und monatlich einen geringen Anteil seines Guthabens spart, im Endeffekt mehr Vermögen bilden kann, als ein Immobilienbesitzer. Natürlich spielt darin auch die mögliche Rendite eine wichtige Rolle, allerdings sind die Opportunitätskosten einer Immobilie häufig schon ab einer Rendite von drei Prozent höher. Es kann also sinnvoller sein, das Geld langfristig anzulegen und davon eine Immobilie zu erwerben. Auf diese Weise lassen sich zumindest die Kreditkosten umgehen und der Anleger behält seine Flexibilität. Fähige Vermögensberater rechnen dies für den Einzelfall und die jeweilige Immobilie durch.

Eine Immobilie zu kaufen kann allerdings einen entscheidenden Vorteil haben, selbst wenn die Rendite unter der eines Mieters liegt, der sein Vermögen anders investiert: Der Eigenheimbesitzer wird gezwungen, Geld zu sparen, um den Kredit zu tilgen, sodass hier der Vermögensaufbau forciert wird.

Angebote für den sogenannten Mietkauf sind in jedem Fall genau zu überprüfen. Es handelt sich hierbei häufig um unvorteilhafte Angebote, bei denen entweder die Kreditkonditionen oder die Bewertungen der Immobilien sehr nachteilig für den Kunden sind.

Fazit:

Privatanleger haben verschiedene Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Klassisch ist die Investition als Eigenheim. Ob sich dies im Vergleich zur Miete lohnt, hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab. Zur Altersvorsorge ist eine Immobilie zur Eigennutzung jedoch schon alleine deswegen geeignet, weil die Privatanleger sparen müssen. Immobilien als Kapitalanlage weisen in der Regel ein hohes Klumpenrisiko auf und erfordern viel Zeit und Expertise. Eine Alternative sind Fonds oder Aktien, wobei vor allem geschlossene Fonds nur bedingt für Privatanleger geeignet sind.

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