Immobilienfonds

Immobilienfonds als Anlagealternative? – Vor-und Nachteile

Immobilienfonds als Anlagealternative?

In diesen unsicheren Zeiten scheinen Immobilien für viele Anleger immer attraktiver zu werden. Kein anderes Investment-Asset bietet stabileres langfristiges Wachstum. Wer das Glück hat, Immobilien in den angesagten Lagen der großen Städte zu besitzen, braucht sich um die Zukunft keine Sorgen mehr zu machen. Ein nachhaltiges Wertwachstum ist garantiert. Darüber hinaus bieten Mieteinnahmen eine stetige Renditequelle. Ein weiterer Vorteil des so genannten Betongoldes liegt in der Stabilität gegenüber heftiger Kursschwankungen an den oftmals politisch getriebenen Börsen.

Andererseits liegen die Investitionskosten im sehr hohen Bereich. Manche Privatanleger möchten nicht so viel Kapital auf lange Zeit binden, oder verfügen schlicht nicht über die notwendigen Mittel, um eigene Immobilien zu Investmentzwecken anzuschaffen. Auch der Verwaltungsaufwand und die anfallenden Kosten zur Instandhaltung schrecken ab.

Hier bieten Immobilienfonds eine Alternative. Es handelt sich dabei meist um Gesellschaften, die Kapital von privaten und institutionellen Anlegern bündeln, um damit gezielt in Immobilien zu investieren. Beteiligungen an den Fonds können an den Börsen oder außerbörslich gehandelt werden, ganz wie bei den klassischen Investmentfonds im Anleihen- und Aktienbereich.

Die sogenannten offenen Immobilienfonds, die sich vor allem an Privatanleger wenden, vereinen dabei die Vorteile der Investition in Immobilien mit denen eines börsengehandelten Aktienfonds, der jederzeit auch mit wenig Kapitaleinsatz gekauft und auch wieder verkauft werden kann.

Große offene Immobilienfonds investieren in eine Vielzahl von Gebäuden, meist handelt es sich dabei um gewerbliche Immobilien wie Bürogebäude, Hotels oder Einkaufszentren. Die Objekte sind oft weltweit über verschiedene Länder und Branchen verteilt, um die Diversifizierung zu gewährleisten, die eine Grundvoraussetzung jeder langfristigen Geldanlage darstellt.

Die Auswirkungen der Finanzkrise

In den Verruf gekommen sind die offenen Immobilienfonds vor allem im Rahmen der Finanzkrise von 2008. Auslösend für die weltweiten Verwerfungen auf den Finanzmärkten war unter anderem eine Spekulationsblase auf dem amerikanischen Immobilienmarkt. Als Folge gerieten mehrere Immobilienfonds in Schieflage und mussten in den darauffolgenden Jahren geschlossen werden. Anlegerkapital in Höhe von mehreren Milliarden Dollar wurde eingefroren. Eine Klagewelle gegen Finanzberater führte dazu, dass die überlebenden Fonds inzwischen dazu verpflichtet sind, Anleger umfassend über mögliche Risiken zu informieren.

Denn stärker als bei anderen Formen von Investmentfonds spielt bei den Immobilienfonds auch das Liquiditätsrisiko eine wichtige Rolle. Die in Grundstücken und Immobilien gebundenen Kapitalanteile sind im Allgemeinen nicht einfach zu liquidieren. Zwar sind die Fondsgesellschaften gesetzlich verpflichtet, Anteilseigner auf Wunsch auszuzahlen, jedoch können sie diese Rückzahlung aussetzen, wenn dadurch dem Fonds nicht mehr genügend Mittel zur Verfügung stehen würden.

Um dem entgegen zu wirken, investieren manche offenen Immobilienfonds einen bestimmten Teil des Anlagekapitals auch in verzinsliche Wertpapiere, um einen höheren Liquiditätsanteil bereitzustellen. Jedoch zeigen Untersuchungen, dass sich ein hoher liquider Anteil im Anlagevolumen wiederum nachteilig auf die Gesamtrendite auswirkt.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2014 müssen Banken und Fondsgesellschaften potenzielle Anleger ungefragt über diese Risiken aufklären. Darüber hinaus gelten als Folge der Finanzkrise seit einigen Jahren weitere strenge gesetzliche Auflagen für die Fondsanbieter, aber auch für die Anleger. So können Anbieter inzwischen eine Mindesthaltefrist und eine Rückgabefrist vorgeben. Anleger müssen einen Verkauf ihrer Anteile rechtzeitig vorher ankündigen. Diese Maßnahmen dienen dazu, dass die Fondsgesellschaften eine größere Planungssicherheit bei der Bereitstellung von Liquidität haben.

Obwohl als Folge der Finanzkrise mehr als 10 offene Immobilienfonds abgewickelt wurden, erfreuen sich diejenigen, die überlebt haben wieder kräftig steigender Renditen und sind inzwischen wieder als attraktive Beimischung in vielen Depots vorhanden mit einer klaren Ausrichtung auf langfristige Anlage.

Nur für Fachleute geeignet: Geschlossene Immobilienfonds

Neben den offenen gibt es auch noch geschlossene Immobilienfonds. Diese unterscheiden sich von den offenen Fonds in einigen Punkten. Es handelt sich um Beteiligungen an nur wenigen, gezielt ausgewählten Immobilien, zum Teil auch nur an einer einzigen. Die Anleger kommen hier eher aus dem institutionellen Bereich und sind als Unternehmer direkt an der Fondsgesellschaft beteiligt, sie sind Miteigentümer der Immobilien in die der Fonds investiert.

Die geschlossenen Immobilienfonds dienen als Finanzierungsinstrument für den Bau oder den Ankauf größerer gewerblicher Immobilienprojekte. Investoren stellen Kapital zur Verfügung für die Finanzierung eines Projekts, wie etwa den Bau eines Bürokomplexes in lukrativer Innenstadtlage oder eines Einkaufszentrums mit großem Einzugsgebiet. Im Unterschied zu den offenen Immobilienfonds findet hier keine oder nur sehr wenig Diversifizierung statt, daher ist das unternehmerische Risiko, das Anteilseigner von geschlossenen Immobilienfonds tragen deutlich höher. Dies gilt aber auch für die erzielbaren Renditen, denn der Betrieb eines voll vermieteten gewerblichen Objekts ist äußerst lukrativ. Jedoch sind bei den geschlossenen Immobilienfonds auch die Kosten und die Mindestlaufzeiten für Anleger wesentlich höher. Es handelt sich um Investitionen, die im Einzelfall genau überprüft und bewertet werden müssen und die daher eher für Experten geeignet sind. Dies schlägt sich auch in höheren Anforderungen an den Mindestanalagebetrag nieder.

Die Möglichkeit, hohe Renditen zu erzielen, ist unvermeidbar auch mit einem höheren Risiko verbunden. So kam es auch in der Vergangenheit immer wieder vor, dass geschlossene Immobilienfonds insolvent gingen. Durch die Presse gingen einige spektakuläre Beispiele, deren Folgen heute noch zu besichtigen sind. Das geht von verlassenen Geisterstädten bestehend aus Neubauten in den Vororten Madrids bis hin zu dem geplanten Großprojekt eines 1000-Betten Hotels, das es nur bis zu einer Baugrube in Dubai schaffte.

Immobilieninvestment für Privatanleger

Privatanleger, welche die derzeit günstigen Aussichten auf dem Immobilienmarkt nutzen möchten, sollten sich daher lieber auf die ausdrücklich für den Publikumsverkehr offenen Immobilienfonds konzentrieren.

Die Stiftung Warentest untersuchte 2015 zwölf offenen Fonds mit dem Schwerpunkt auf Gewerbeimmobilien. Nur einer der getesteten Fonds, der „Wertgrund Wohnselect D“, beschränkt sich auf Wohnimmobilien. Interessanterweise schnitt dieser beim Test am besten ab. Neben der Renditeerwartung, der langfristigen Wertentwicklung und der geographischen Verteilung der Investitionsobjekte wurde im Test auch die Anlegerinformation in den Produktprospekten bewertet, und zwar nach den Kriterien Vollständigkeit, Verständlichkeit und logischem Aufbau des Textes.

Das Rating der Stiftung Warentest ergab insgesamt folgendes Ergebnis:

  • Wertgrund Wohnselect D
  • Grundbesitz Europa RC (RREEF)
  • Hausinvest
  • UniImmo Deutschland
  • UniImmo Europa

Fazit

Offene Immobilienfonds können als langfristiges Anlageinstrument eine sinnvolle Beimengung im Depot sein. Ihre Vorteile sind vor allem die stetige und stabile Wertentwicklung und die Unabhängigkeit gegenüber Kursschwankungen.

Die internationale Finanzkrise hat jedoch gezeigt, dass auch bei Immobilen keine absolute Sicherheit gegeben ist und dass gerade hier viele Privatanleger Geld verloren haben. Die Anbieter sind verpflichtet, umfassende Produktinformationen bereits vor Abschluss eines Vertrages bereitzustellen und es ist besonders wichtig, diese bereits im Vorfeld genau zu lesen und zu berücksichtigen.

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